공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매 후 새 건물에 법정지상권이 생기나요?
공동저당권 설정 당시 있던 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 자료가 제시한 특별한 사정도 함께 살펴봐요.
공동저당권을 설정할 때 있던 건물을 나중에 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요.
예외를 검토할 때는 두 조건을 따로 확인해요. 새 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일해야 하고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정이 있어야 해요.
먼저 나눠 볼 두 시점
자료가 제시한 기본 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람의 소유이며, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라지는 경우가 포함돼요. 하지만 질문처럼 담보 설정 뒤 기존 건물이 사라지고 새 건물이 들어선 상황에서는, 경매로 소유자가 나뉘었다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 생기지는 않아요.
따라서 확인할 기준은 단순히 경매 뒤 토지와 건물의 소유자가 달라졌는지가 아니에요. 공동저당권을 설정한 당시의 건물과 이후 지어진 건물을 구분하고, 새 건물에 대해 자료가 말하는 특별한 사정이 있었는지도 살펴봐야 해요.
특별한 사정은 무엇을 가리키나요?
자료는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 특별한 사정으로 들어요. 이 조건을 갖췄다고 모든 개별 사안의 결론까지 단정할 수는 없지만, 원칙과 달리 볼 수 있는 기준으로 제시돼 있어요.
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자료는 법정지상권의 성립 시점도 설명해요.
해당 요건을 갖춘 경우에는 매수인이 매각대금을 지급한 때 성립하고, 성립 자체에는 등기가 필요하지 않다고 안내해요. 다만 이 설명은 법정지상권이 성립하는 경우에 관한 내용이므로, 신축 건물에 권리가 생기는지를 판단할 때는 앞서 살핀 공동저당 뒤 신축의 조건을 먼저 구분해야 해요.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
그 사실만으로는 생기지 않아요. 공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 원칙적으로 새 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않아요.
새 건물에 관해 어떤 사정을 더 확인해야 하나요?
신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는지를 살펴봐요. 자료는 이런 사정이 있으면 원칙과 달리 볼 수 있다고 설명해요.